团结香港基金:政府估算过分乐观

  【皇冠报讯】对於政府估算香港私楼潜在供应增至9.5万伙,团结香港基金则认为,数字预测过分乐观。团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺表示,政府估算铁路上盖项目供应,从中标到完工约三至四年,但实际情况需时更长,大部分需要4.5年或以上才可以出售单位,以锦上路站上盖第1期为例,项目於2017年中标,预计到在2025年才完工,足足需要近8年。

  对於首季落成量只有4200伙,施工亦只有900伙。团结香港基金指出,建筑工程已自2018年中大幅放缓,情况於2019年更进一步恶化。从买地到施工,整个发展周期的每个阶段均出现全面放缓。无论熟地供应、上盖工程动工量,以及预售楼花同意书的批出量均从过去一两年的高位大幅下跌35至53%;加之以土地储备紧绌,“生地”变“熟地”的进展缓慢,令情况更不容乐观。基金认为私楼延误落成已成常态,加上疫情影响施工更令情况雪上加霜,骨牌效应之下预计往后落成楼盘亦会顺延延误。

  团结香港基金表示,房屋供应断崖已於2019年出现。2019年经调整的私人住宅单位落成量仅有1.4万伙,较去年下跌33%。由於私人住宅建筑工程放缓,我们预计未来五年(2020至2024年)的私人住宅落成量约为每年平均1.6万个单位,即未来5年私楼供应总共应为8万伙。团结香港基金建议政府尽一切所能加快开拓新土地,更要为现时有关土地房屋发展的繁琐程序拆墙鬆绑,以增加房屋供应。

AVA 55月租八千 高位泻逾三成

  图:嘉熙开放式租金失守9000元

  全城租金大崩围,市区纳米盘跌势加剧。马头角AVA 55一伙开放式仅租8000元,较同类去年10月高位狂插逾三成,平绝市区,比南昌站上盖汇玺一个车位“疫市”丧租7000元,仅贵1000元,㓥房单位租金跌到与车位近乎同价。另多盘排队入伙的大埔白石角租金亦山泥倾泻,刚收楼的嘉熙开放式一周两破底,失守9000元关挞落8900元再创同区新低,呎租近36元平过岚山196方呎㓥房。/皇冠报记者 林惠芳

  楼市前景不明,租价齐冧,市区也难逃劫数。市场消息指,主打纳米盘的马头角AVA 55,开放式单位月租由高位1.2万元冧落上月的8800元,到今月再挞落8000元。该盘低层B室,实用面积166方呎,刚以8000元租出,呎租逾48元,同座高4层同类单位去年10月高位月租1.2万元,呎租逾72元,意味半年冧价33%,打破香港仔登峰.南岸一伙183呎单位,於上月租出的8200元最低纪录,惨沦市区最平入伙盘。业主2016年11月以359.2万元买入收租,去年9月租金1万元,最新一份租约跌价20%。

  汇玺车位疫市升13%

  上述AVA 55纳米租金盘甚至平过车位租金。市场消息指,汇玺一个B2层双号车位,离奇於“疫市”升租13%,新近以7000元租出,贵过九龙站上盖,若按照一般标準车位面积140方呎计,呎租达50元,高过上述住人的单位。业主2019年7月380万元购入,租金回报约2.2厘。

  至於汇玺一个B2层的双号车位於两个月前租金6200元,而上述车位租金已升至7000元,意味两个月升价13%。由於住客陆续入伙,对车位需求急增,加上车位供应有限,总数仅约450个,与屋苑3400个单位的比例,每8个单位争一个车位,因而带动车位租金上升。

  大埔白石角多个新盘排队陆续入伙,租盘急增拖累租金跌到无底线,沦为跌市重灾区。刚收楼的嘉熙开放式单位愈租愈平,由3月下旬首次跌穿1万元关口,至6日前险守9000元,昨日终於9000关口,挞落8900元,一周两破底。

  市场消息透露,嘉熙6座低层H室开放式,实用面积248方呎,业主原叫租1.1万元放盘,惟租盘供应急增,租金面对极大下调压力,最终面对现实减租19%,以8900元租出,是区内租金首次跌穿9000元水平,呎租近36元平过大埔岚山开放式单位租金,该盘7座一伙D室实用面积196方呎,新近月租8500元,呎租43元。业主於2018年以515万元购入,租金回报仅2.1厘。

  资料显示,嘉熙自3月收楼以来,市场已录得约70宗租务成交,当中有约15个开放式单位月租跌穿1万元水平,开放单位月租介乎8900至1.1万之间。

  香岛月租7万回报仅1.3厘

  另一方面,港岛区市场则录得大额租务成交。中原分行经理郑俊辉表示,筲箕湾香岛3座高层C室,实用面积1960方呎,5房双套间隔,向西南望山景,刚以7万元连车位租出,预料贵绝筲箕湾,呎租35.7元,惟回报认真一般,业主2019年以6300万元买入单位,租金回报1.3厘。

落力协助\一元转租助社福机构抗疫

  【皇冠报讯】新冠肺炎疫情令原已垂死挣扎的零售市道陷入史无前例的大冰封,不少商户含泪跪求业主减租,可惜小商户伸出的求救之手,通通被无情打回头,肯减租的业主,比例可能是100个中只有很少几个,李根兴便是其中之一,肯於“疫市”中与租客共患难的良心,便是李根兴,一场疫症,见尽人性。

  代缴差饷地租杂费

  李根兴为租客出心出力并非得个讲字,为租户可谓仆心仆命。李根兴表示,自资出钱月租1万元,向业主目标租10间舖,短租最少3个月,再以1蚊鸡转租给社福机构以“益街坊价”卖抗日用品。

  另会代缴差饷、地租、管理费、水电煤等杂费,目前已有多个业主与李联络,齐心抗疫,他坦言“舖市有排都未复活”,只希望逆市为社会出一分绵力而已。

  事实上,此举之前,他已推行“抗疫益街坊”1蚊鸡招租,旗下吉舖以1蚊鸡租金益街坊,如太子基隆街19号舖,以及筲箕湾道212号舖,两个各约1200方呎及450方呎,市值月租7万元及5.5万元,两舖均先后由售卖抗疫物资的社企及福利机构等以1蚊鸡租用,在招租过程中,李根兴亦从中拉线,更落力协助该机构宣传,呼籲港人撑场。

  此外,元朗合益路9号舖,建筑465方呎,市值租金4.2万元,现也是1蚊鸡招租。

  帮商户送赠招牌菜

  除了减租外,他於去年开始力撑因受修例风波影响的旗下食肆租客,亲身到相关租户的店舖打气送上祝福之余,更出钱帮商户送出招牌菜(有限量),食客消费完可将收据透过手机通讯软件传给李根兴,他便会找数将消费额过户到相关食客的户口。旗下新蒲岗舖位,最近租予本土品牌特色热狗店,他预告会继续用此法帮租客,为租户送出1000隻热狗。

饱受摧残\商舖个半月逾10宗损手 衰过沙士

  新冠肺炎疫情爆发以来,零售市道伤亡惨重,国际知名奢侈品如劳力士、PRADA等相继退场,缺乏大户支持、小商户由捱打至执笠结业下,周街吉舖,商舖市场由3月至今录逾10宗蚀让,血流成河衰过2003年沙士,单月逾10宗蚀让已佔去年全年30宗的三分之一,商舖市况可谓坎坷。

  逾10宗蚀让中,伤得最重为深水埗福荣街182号地下连一楼,业主买入价9500万元,3月以4800万元易手,惨蚀近50%蚀入骨;另中环卑利街18A至18B号福志楼地下4号舖,建筑面积420方呎,去年起一直以3000万元叫价放售,惟今年初受新冠肺炎疫情影响,2月减至2400万元,最后却难逃一劈仅以1500万元易手,劈价幅度达50%,呎价约3.57万元,持货逾4年帐面蚀900万元,计及印花税及代理佣金等开支,预料劲蚀超过1140万元,估计是中环舖市近年蚀得最甘个案。

  单是3月开始爆发商舖蚀让潮以来,至今已爆逾10宗血案,去年全年商舖蚀让亦只30宗,单月已佔去年全年的三分之一,零售市道饱受肺炎摧残,预料短期甚至年内也难以伤愈,而且蚀让陆续有来,全年蚀让个案势高於去年。

赚钱能力\商舖业主首选零售客

  图:李根兴旗下新蒲岗舖新近由热狗店租用

  商舖业主在选择租客时会有个排位次序,首选零售,次选饮食,若没上述两类客,才会租给服务业如车房、五金店以及老人院。

  盛汇商舖基金创办人李根兴解释,因为零售业随时每月负担得到呎租百多元,好市时甚至高达数千元,饮食业的承租能力也叮噹马头。然而服务业可能每月只能负担每呎数十元的租金,所以每条最旺最贵的街道,不会见到美容店、理髮店及僱傭公司等,除了地产代理及时兴的夹公仔店。

  李根兴坦言,地产代理能租得起旺街旺舖,因为单价高,分分鐘一单生意够交一个月租,普遍发展商又不想商场迫满代理舖影响形象,代理只好租街舖霸龙头舖硬食租金,但其实硬食高租变相降低营业额,就如美联物业(01200),人工及拆佣已佔营业额一半,还未计回佣,以及一堆杂项开支,租金只能佔营业额15%左右,再多的话便无钱赚了。

  至於夹公仔机就要视乎是台主制还是自营店,不过,李根兴认为两者有大分别。若是台主分租制度,假设舖租10万元,摆放50台机,月租8000元,当租出一半,即每月收台主租金20万元,便可过骨。若是自营店,公仔被夹走都是成本,公仔成本佔3成,另3成灯油火蜡,再计及广告开支,假设1成利润,余下的3成便要交租。

  李根兴最后总结,各行各业的分析成本及数据必受新冠肺炎疫情影响,不少商店被迫停业14日,无法开门做生意哪有钱交租呢!紧记做生意都是离不开货物成本、租金及人工,当然最紧要有钱赚,记住上述3大行业的成本分析口诀(见主稿),重申零售业营业额最大,如鐘表珠宝店,随时卖出一粒宝石已够交全年租;其次是饮食业,一定有捧场客;最惨情的服务业,市民不会日日去髮廊洗头或美容,由於生意的收入等转数较慢,令服务业承租能力最弱。

商舖之道\商舖达人疫境教路 识计数控成本

  图:李根兴指零售业商户最受惠

  新冠肺炎疫情震散本港经济,营商环境水深火热,各行各业均大受影响,全城商户声嘶力竭大嗌减租,其实减租真係救到命?有无谂过租金又佔生意额几多呢?做生意又应该点计数?疫情下边行最好揾又可顶到租金?商户如何在疫境自强,盛汇商舖基金创办人李根兴亲自拍片教路,如何控制成本做个精明生意人。\皇冠报记者 梁颖贤

  市民受制於“限聚令”被困在家多日,早前复活节长假於肺炎确诊个案有下跌迹象下,终於忍不住倾巢衝出家居放风唞气,迫爆各大街小巷、离岛及郊区,令受尽摧残的食肆及零售业在这个复活节“死去活来”,这数天的假象只属虚火,假期过后,市民再打回原形,一齐重归死静,山顶再次示範“人影都无隻”的百业萧条景象!

  零售及消费市道在“限聚令”下,遭受前所未见的巨大重创。不少商店已捱不住执笠倒闭,勉强死守的商户,已群起向大业主高呼减租,即使业主免租,但没有生意又要出粮畀员工,在无收入又要支出下,若遇着铁石心肠的业主企硬不肯减租(当然减租係商户最有效的止血急救),各小商户如何在疫境自强呢?

  李根兴就话:首先要识计数!

  外卖成疫下新战线

  李根兴指出,做生意最大支出皆离不开租金、薪金以及货物成本,若将全港商舖拉匀,一般成本的基本哲学是“4,3,2,1”。

  本港大概有10万间商舖,大致上由饮食业、零售业、服务业各佔三分一。

  单从这三个行业分析,先讲饮食业。他指出,“饮食业成本大致就是上述提过的4,3,2,1”,又何谓“4,3,2,1”呢?李根兴分析,4成食物成本,3成薪金,2成租金,1成利润。在饮食业界,租金佔营业额2成,基本已有钱赚。

  假设租金6万元,营业额每月60万元,意即平均日做1万元已经维到皮。又假设餐厅有40个位,人均消费50元,若然够韧力,每日营业时间由早餐到宵夜一定够开支。

  当然,由早做到晚时间太长,理论上不可行,体力也不能应付,亦同时因此直线加大人工开支。所以普遍食肆会主攻午餐、下午茶及晚饭三大黄金时段,加埋送外卖就最好。

  讲到外卖,正是现时疫情下食肆开闢的另一条战线甚至可能取替堂食成为主流。李根兴指出,经营外卖店,只需租细舖,又可悭人手,租金可佔营业额30%至35%,但重点是必需选择人流旺的地段,而最强外卖店的表表者,正是时兴的珍珠奶茶,成本是扭开水龙头便有的水,值几钱大家心中有数,利润可高达4成。不似大型食肆及高级餐厅,人工及食材样样贵,可谓一阔三大,租金最好只佔营业额10%至15%以下,始能有钱赚。

  讲完饮食业轮到零售业,“成本大致是4,2,3,1”。4成货物成本,2成人工连杂项,3成租金,1成利润。零售业租金佔营业额拉匀约3成,基本已有钱赚,但偏差可以好大,主要取决该商户的零售商品。最赚钱是销售自家品牌,利钱可达1比10,即1元成本可卖10元。例如自製豆腐花,有自己厂房免却租人地方带来租金的波动;又或酒精搓手液等,利润最尽可高达5成。但若然是经代理商取货转售,滞销的话可能要大减价甚至买1送1,再扣减人工,坏货及退货等预计撇帐,租金最多佔营业额10%至15%。

  服务业承租能力弱

  最后到服务业,李说:“成本分析是1成入货成本,4成人工,3成租金及2成利润”。服务业甚少货物成本,例如洗衣舖及髮廊,洗衣粉及洗头水都不值多少钱;又如莘莘学子又爱又恨的补习社,教材可重用及複印,相对无货物成本。因此,这些行业按营业额的承租力最高,例如无人店如自助洗衣店,租金佔营业额高达5至6成仍有钱赚。

  李根兴称,比较起来,服务业看似最交得起租,但事实非也,因为该行业一般营业额较低,店舖面积较大,人手多,请人亦难,整体而言,该些行业在舖市的承租能力较弱。

西营盘旧楼放售 意向价逾6亿

  【皇冠报讯】楼市渐向下行,部分旧楼业主亦欲趁楼价仍未大跌前放售所持物业。持有西营盘德星里一列逾60年楼龄的旧楼,业主现透过代理放售,意向价约6.1亿元。

  该批旧楼位於德星里1至7号,现为5幢约3层高旧楼,现时土地用途规劃为“住宅(甲类)24”,地盘面积约4338.9方呎。由於旧楼在小巷之内,并无车路直达,其住宅地积比为8倍,如纯商业发展,则可达15倍,将来重建发展时,须设一条最少阔1.65米的行人通道与第三街连接。

  中原工商舖高级分区营业董事周浩然表示,该批旧楼的地契长达999年期,俗称“无敌契”。地盘呈长方形,容易剪裁,可重建作商住项目如高尚住宅或服务式公寓。他续说,该项目位处名校网,区内少见商住地盘放盘,且现时港岛地皮极短缺,故具一定吸引力,业主的意向价约6.1亿元。

  此外,利嘉阁联席董事陈国基表示,金鐘力宝中心一个中层单位,面积约3341方呎,该单位之前租约的月租约60元,业主现调减约10%放租。意向租金约18万元,呎租约为54元。另美联工商助理营业董事戴景贤表示,香港仔黄竹坑道28号保济工厦一个地厂单位,面积约3800方呎,业主以意向月租约9.8万元,交吉放租,呎租约25元。

疫情冲击上海房地产市场受挑战 生鲜电商仓储租赁需求逆势上扬

2020年第一季度,上海房地产市场受新冠疫情及相关防控措施影响,各物业类型均受到不同程度的冲击。不过,部分物流仓储租户租赁需求逆势上扬,其中生鲜电商交易量大幅增长并创下历史新高。

据仲量联行发布的2020年第一季度上海房地产市场回顾,物流仓储在本次疫情中扮演重要角色,一季度市场需求保持平稳,净吸纳量达78,500平方米。在疫情前物流市场租赁需求已有强劲势头,多家国内外第三方物流公司在上海多个子市场进行扩租布点。

此外,零售业、汽车零部件制造商和包括医疗器械在内的新兴需求也带来部分吸纳量。部分物流仓储租户租赁需求逆势上扬。其中生鲜电商交易量大幅增长并创下历史新高。此外,周转难度的增加导致货物囤积,上海东部市场迎来第三方物流的短期新增租赁需求。

据统计,一季度仍无新增项目入市,因疫情防控和审慎复工等措施影响了项目施工进度和消防验收,导致在建项目延期。无新增供应且租赁进度依旧,物流地产市场整体空置率下降1.3个百分点至5.3%。

线上平台、游戏与医药公司等在疫情期间逆势而上的行业,对产业园区的租赁需求保持活跃。如叮咚买菜在疫情期间于张江光大安石中心扩租了约2,000平方米。但在总体需求放缓及经济不确定性增加的大环境下,一季度的产业园租金小幅下降1.4个百分点至人民币4.3元每平方米每天。

不过,疫情之下,办公楼租赁需求放缓,令一季度租金受挫。由于中央商务区内多数项目保持稳定,且续租率上升,中央商务区租金环比小幅下降0.9%。而非中央商务区租金则环比下降2.4%。仲量联行中国区商业地产总监张静表示,尽管短期内疫情给市场带来较大挑战,但随着支持性政策的陆续出台,市场有望从中受益;中长期来看,金融服务、科技新媒体以及医疗健康等韧性较强的行业仍将在上海办公楼市场需求中占据重要地位。

康城两新盘三挞订 失336万

  图:蓝筹屋苑鲗鱼涌太古城呎租最新低至33元/资料图片

  【皇冠报讯】记者梁颖贤、林志光报道:受新冠肺炎疫情重击,再有新盘持续录得挞大订,将军澳日出康城两盘共录3宗挞大订,杀订金额共涉336万元。

  南丰旗下将军澳日出康城LP6两连挞,分别是1座61楼D室,实用906方呎,3房户,去年7月原以1781.4万元售出;以及3座66楼D室,实用302方呎,1房户,原於去年10月以696.6万元售出,两伙同於前日挞大订,料同遭没收10%订金,共杀订约248万元。

  此外,会地同区的MALIBU亦录挞大订。3B座62楼C室,实用面积538方呎,2房间隔,2018年3月以883.6万元售出,呎价16424元。买家选用360天即供付款,料已付1成楼价作订金即88.36万元,同样昨日终止交易。

  此外,长实(01113)旗下长沙湾爱海颂,昨日更新价单,4月12至19日期间,凡购入项目价单中所列单位,可获赠总价值9万元的购物礼券。

  太古城呎租重返三年前

  另边厢却有货尾盘无惧疫情削优惠变相加价。恒大(03333)屯门恒大.珺珑湾1期修订价单,将“置业大偿”折扣额外由3%削至1%,复活节假期后生效。而1万元新春置业大利是折扣,届时亦会取消。发展商研究加推应市。

  此外,楼市租售价亦拾级而下,其中最坚挺的蓝筹屋苑鲗鱼涌太古城,其呎租跌穿40元水平,最新低至约33元,倒退近3年前同类单位的水平。

  该屋苑怡山阁高层H室两房单位,实用面积约593方呎,业主刚以月租约1.95万元租出,呎租仅约32.9元;另1宗呎租也只约35元,为北海阁高层F室,实用面积约572方呎,月租约2万元。而富山阁高层F室3房单位刚以呎价约1.72万元租出,略低市价约8%。

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