中环甲厦空置率升见3年高

  【皇冠报讯】记者林志光报道:政府预期本港以至环球未来经济会明显转差,日前已率先推出一系列撑经济措施,然跨国企业早已部署放慢在港的业务扩充活动,导致截至上月底止,中环甲级写字楼的空置率上升至2.6%,为3年新高,仲量联行并预期未来租金会有下行压力。

  仲量联行最新发表的《香港地产市场观察》指出,目前环球经济不明朗,令本港甲级写字楼的租赁需求显著减少,其中中环甲级写字楼市场在上月更录得5.61万方呎的负吸纳量,令空置率由6月份的2.3%,急升至2.6%,是3年来的新高。另尖沙咀区甲级写字楼的空置率亦由6月份的3.1%,升至上月份的3.4%。

  忧现环球经济下滑危机

  该行商业部主管鲍雅历表示,目前海外企业决策者忧虑会出现环球经济下滑危机,以及对本港带来衝击,已明显令企业租户推迟扩充计劃,对整体甲级写字楼显著减少,尤以中环甲级写字楼为甚。不过,因为现时未出现大量新供应,需求减少,不会即时对甲级写字楼租金造成即时下滑的现象,然假以时日,租金将会有明显下跌幅度。而对部分受经济转差影响较大的企业,因未来会有更多租金低廉的选择,故即使业主肯减租10%至15%,亦无大意义。

  该行称,虽然中环租金弹升,然整体甲级写字楼租赁仍录得约7.59万方呎的淨吸纳量。特别是港岛东录得多宗大面积租务成交,如渣打银行承租鲗鱼涌濠丰大厦约1.87万方呎楼面以备作旗下虚拟银行部业务的扩张需求,故港岛东市场上月空置率由6月份的4.4%,急降至2.7%。

  另该行研究部主管马安平指出,因投资者忧虑环球经济前景再添变数及本地社会争拗升级,甲级写字楼业主却叫价强硬,令上月甲级写字楼买卖淡静。同样受上述原因影响,大部分零售商对扩张持观望态度,上月只录得几宗大额租赁交易,如零售商以月租180万元,承租中环皇后大道中100号两层楼面共约1.9万方呎,但租金较旧租低10%。

  此外,中原工商舖高级资深分区营业董事何德成表示,Red MR集团因欲扩充业务,近日以月租近100万元,承租由资深投资者兆安地产李太持有的铜锣湾谢斐道兆安广场地下入口至3楼,租期为5年。该商业物业楼面共约2.1万多方呎,Red MR现计劃於1楼开设高级日本餐厅,2及3楼作经营卡拉OK业务。至於该广场其他地舖,亦获餐饮租客承租,呎租逾100元。

映日湾第三批推216伙 最多加价3.8%

  【皇冠报讯】荃湾映日湾上周首轮售出逾350伙后,发展商亿京昨日公布该盘第3批共216伙单位的售价,较前两批单位加价逾1%至3.8%不等。该批单位将在本周六作次轮开售。

  新推售的映日湾216伙,售价由429.9万至1673.5万元,扣除约7%的优惠折扣,折实售价约由399.8万至1556.4万元不等,平均折实呎价约19052元,较首两批的平均折实呎价17740元及18851元,分别高约7.4%及1%。

  然因今批有不少较高层单位,故扣除楼层及景观因素后,实际加价约1%至3.8%。其中第1座单位的加幅约由1%至2.8%;第2座单位的加幅约3.5%至3.8%;第3座单位的加幅约由1.8%至3.2%不等。加价后,如新推的第3座的22楼H室,售价为934.2万元,已推售并高7层的同座同室30楼单位,售价只是932.8万元。

  该批单位已接受认购登记,於本周四截止,本周六开售。另该公司安排於昨日开始,以招标方式出售的映日湾26个单位,市场透露,已售出3伙,不过,一切以一手住宅物业销售资讯网资料为準。

  此外,虽然大部分发展商受修例风波影响,推售新盘上暂按兵不动,然据了解,中信泰富有意於短期内开放其马鞍山新盘峻源的示範单位及公布售价,最快下月发售。不过,因其示範单位及售楼处设於金鐘,此是两月来暴乱最激烈的地点之一,或会打乱其推售计劃。

显峯3房劈64万易手 盈翠半岛低市价5%沽

  【皇冠报讯】记者林惠芳报道:二手楼交投持续淡静,新界私楼再录减价成交,上水显峯有3房户劈价至636万元易手,比楼下单位1年前造价平逾8%。

  美联物业助理区域经理叶容生表示,上水显峯高层D室,实用面积507方呎,属3房间隔,原业主最初叫价700万元,惟有见近月二手市况转差,看淡后市,为了尽快止赚离场,一减再减终以636万元售出,减幅约9%或64万元。翻查资料,对落数层的D室,面积一样,去年8月售695万元,相隔1年,今次高层单位卖平59万元。

  中原地产区域营业经理陈辉麟表示,外围及本港表现不稳,二手业主扩阔议价空间,青衣区於刚过去的周末录得4宗买卖,属近期成交较多的周末,其中盈翠半岛2座高层B室,实用面积772方呎,採3房套房间隔,享海景,叫价1480万元,减价83万元至1397万元沽出,实用呎价18096元,低市价约5%。

  不过,个别屋苑逆市破顶。中原地产资深分区营业经理许伟业透露,葵涌芊红居1座中层B室,实用面积440方呎,採2房间隔,叫价680万元,由於屋苑向来鲜有放盘,上址甫放盘即获买家洽购,业主减价10万元,火速获用家以670万2房新高价购入,实用呎价15227元则属屋苑新高。

新居屋向隅客缩沙 二手资助房遇冷

  图:黄大仙竹园北邨绿表大单位失守300万元,图:过去4日天水围只录约3宗新居屋向隅客入市

  新居屋抽籤结果公布后,向隅客未有积极回流,二手资助房交投冷清,天水围买卖比去年大减一半,第二市场成交以低价主导,如天盛苑呎价回落至7500元;黄大仙竹园北邨造价跌穿300万元,两者均为近半年最平。\皇冠报记者 林惠芳

  连串暴力示威衝击发生后,楼价渐走下坡,连带近年频频破顶的第二市场(绿表、未补地价)资助房屋,也充斥观望气氛,即使新居屋抽籤结果公布,但后筹人士并未积极回流二手市场。以天水围区为例,去年政府以市价52折推出3个居屋屋苑,去年11月搅珠结果公布后,个别向隅客於搅珠完毕即日“拍板”入市,天水围短短4日便录最少6宗新居屋向隅客成交,个别屋苑价格更抢至破顶。

  放盘业主扩议价空间

  然而,上周四新居屋搅珠结果公布后,过去4日天水围只录约3宗新居屋向隅客入市,比去年最少6宗大减一半,情况大相迳庭。

  祥益地产高级区域经理黄庆德表示,今年新居屋结果公布,遇着楼市气氛较弱,向隅客入市态度不及去年踊跃,成交价也明显回落,如天水围天盛苑B座中层13室,实用面积539方呎,原业主绿表叫价500万元,新居屋搅珠公布后,见市场未现向隅客抢盘潮,反而私人市场频录劈价成交,为吸引买家,连减多口价终以405万元沽出,实用呎价7514元,比市价平约10%,为屋苑呎价今年3月后新低。

  黄庆德透露,新买家是申请新居屋及白居二的合资格人士,惟新居屋抽到较后的筹号,有感拣楼机会渺茫,所以把握白居二购买证到期前承接上址。

  市况疲弱,资助房屋放盘业主也扩大议价空间。黄庆德说,例如天盛苑F座高层01室,实用面积650方呎,绿表叫价580万元,现减至530万元,比同类单位7月成交价580万元低约8.6%。

  中原地产天水围区域营业经理伍耀祖表示,天水围天颂苑O座高层11室,实用面积596方呎,刚透过居二市场以465万元易手,实用呎价7802元。屋苑同样有放盘业主减价,如G座低层04室,实用面积506方呎,绿表叫价由410万元减至390万元,意向呎价7708元。

  宝盈花园破顶梦碎

  市区资助房屋同录低价,消息指,黄大仙竹园北邨桐园楼低层11室,实用面积443方呎,绿表开价310万元,刚减至292万元沽出,实用呎价6591元,为屋苑同面积单位今年3月后首次失守300万元。

  盛产居屋王的将军澳宝盈花园破顶梦碎。美联物业将军澳蓝塘傲分行营业经理林志坚说,宝盈花园2座高层E室,实用面积590方呎,属3房户,原业主绿表开价750万元,挑战屋苑楼王纪录,惟市场乏人问津,刚减价25万以725万元获绿表客承接,实用呎价12288元。翻查资料,同呎户今年4月造价高见730万元,现价较高位轻微回落。

大埔凤园申增密度7倍 建逾1400伙

  图:长实将凤园计劃内部分未发展土地,连同逾四万方呎政府地,合併发展 皇冠报记者林志光

  【皇冠报讯】记者林志光报道:长实(01113)针对政府供地不足兼将不少私人住宅地改为公营房屋发展,近期不断向城规会,建议将所持土地,狂加发展密度。最新便是将大埔凤园岚山剩余未发展的部分土地,连同部分政府地,提出以住宅地积比率5倍发展,以兴建一个逾1400伙中小型单位的中大型屋苑,密度加幅接近7倍。

  长实於大埔凤园大型低密度住宅发展计劃,总佔地约197.73万方呎,住宅地积比率最高只0.64倍。於2007年完成首期佔地约135.94万方呎发展的换地及补地价,并已建成项目岚山及一个面积约百万方呎花园后,余下约61.8万方呎土地一直未曾有发展计劃,该剩余土地,可建楼面不足40万方呎。

  南湾道39号重建4複式户大厦

  近年政府觅地建屋方面一直远低目标,且为应付公营房屋需求,而将部分私楼发展用地,转为公营房屋,令私楼地更短缺。因此,不少拥大量土储的大发展商,都趁机向政府建议加大土地的发展密度。其中长实继古洞北及天水围后,现又向城规会申请,将凤园计劃内部分未发展土地,连同约4.2万方呎政府地,合共约14.98万方呎,改为住宅(乙类)11用途,以住宅地积比5倍发展,可建楼面约74.92万方呎,拟兴建5幢约29至30层高住宅大厦,提供约1462伙由开放式至3房套房单位,平均面积约512方呎,料可容纳4532人居住。另会建2幢3层高住客会所,楼面约3万方呎。

  上述申请发展的地积比率,较之凤园计劃的最高地积比0.64倍,大增逾6.81倍;拟建的楼面面积,较凤园计劃剩余土地的可建楼面,多约35万方呎。如若今次申请成功获批,长实便可依样画葫芦,将所余下土地,同样再向城规会大增发展密度,令整个原为低密度发展的凤园计劃,变为中高密度发展,为长实加不少可建屋楼面。

  此外,由雅居乐(03383)有关人士持有的南区南湾道39号,虽已建成4幢4层高洋房,不过现却拟拆卸重建为1幢有4个複式单位的大厦,可建楼面约1.3万方呎,并加入住客会所设施。而宝庭之前投得的屯门蓝地地皮,现拟建15幢3层高住宅。

  六合街旧工厦申建新型工厦

  另新世界(00017)年前收购的新蒲岗六合街21号旧工厦地盘,现申请以14.4倍地积比重建为1幢22层高新型工厦,可建楼面约12.03万方呎。而兴胜创建持有的葵涌业成街22号太平洋货运大厦,亦欲以地积比11.4倍,重建为1幢连地库共23层的新型工厦,可建楼面约6.53万方呎。

铜锣湾地带商舖3年劲蚀31%

  【皇冠报讯】记者梁颖贤:暴乱频现、社会局势动荡不安进一步加剧零售寒冬,重创多区旺舖身价。内地客持有的铜锣湾地带楼上舖,以见血价1800万元易手,呎价逾5.3万元,较6年前购入价狂蚀822万元,蚀幅高逾31%。

  多个示威衝突区商舖频录蚀让。土地註册处资料显示,铜锣湾怡和街1至1L号铜锣湾地带1楼165号舖,建筑面积337方呎,上月底以1800万元易主,呎价53412元,原业主2013年4月以2622.5万元向华置(00127)一手购入,持货6年多,帐面劲蚀822.5万元,蚀幅约31%,买家具有内地背景。上述为该场2013年拆售以来的首宗成交,一单即见血。该舖现时由一家时装店租用,月租3.7万元,新买家租金回报率约2.5厘。

  此外,何文田胜利道龙德楼地舖,以3050万元易手,新买家为广敦投资有限公司,註册董事包括资深投资者冯国保或相关人士。

  另方面,土地註册处资料显示,九龙塘毕架山一号15座高层户,上月以4700万元连车位售出,实用1451方呎,呎价约3.24万元,登记买家为金城营造集团主席兼行政总裁王国强(WONG KWOK KEUNG),及其子王绍基(WONG IVAN SIU KEI)。原业主2003年以1180万元购入,帐面获利3520万元,赚幅近3倍。

内地客挞租北角豪廷峰

  【皇冠报讯】记者梁颖贤报道:北角8月5日恐怖黑夜令区内人心惶惶,惊现区内首宗挞租个案。内地客早前以4万元租住北角豪廷峰,眼见近月社会气氛纷乱,把心一横挞租,决定将子女送返内地读书。

  中原区域营业董事林龙南透露,北角分层豪宅豪廷峰2座高层E室,实用面积790方呎,三房连套房间隔,向西北,景观开扬。业主原先放租4.3万元,最后由内地客议价以4万元承租,呎租50.6元。惟近日暴乱衝击持续,该内地客打算让子女回内地读书,於是决定挞租。业主收回单位后重新以原租4.3万元放租,呎租54.4元。若以业主1999年购入价682.9万元计,预料可享7.6厘租金回报率。

  世事无绝对,邻区的鲗鱼涌屋苑则录得新高租金。中原首席分区经理杨文杰表示,鲗鱼涌君豪峰8月至今暂录约21宗租赁成交,其中高层M室开放式,实用面积214方呎,以月租1.6万元租出,呎租74.8元,创屋苑呎租新高纪录,较旧纪录70元再推高约4元或5.7%。业主2018年5月以562万元买入,租金回报3.4厘。

投资者尽掷黄埔4伙 两户低估值7%沽

  【皇冠报讯】记者林惠芳报道:局面混乱,投资者劈价出货,红磡黄埔花园有收租客连沽2伙,比估值平约7%,并同时将余下2伙一併放售。

  消息指出,一名投资者连环放售黄埔花园4伙单位,其中2伙刚以低价出售,包括2期9座高层F室,实用389方呎,上月以788万元连租约放盘,有感局面混乱,看淡后市,连番劈价至708万元售出,呎价18201元,比银行估值低约7%;另一伙刚售出单位是黄埔花园2期10座中层E室,实用389方呎,减价88万以700万元易手,呎价17995元,同样比估值平约7%。

  据透露,该投资者尚持有2伙黄埔花园单位,现也求甩货,包括2期3座低层F室,实用389方呎,叫价788万元;2期10座低层H室,实用389方呎,叫价785万元,叫价均较估值略高。同区海逸豪园17座低层B室,实用1100方呎,消息指1个月内劈价300万元以2200万元易手,呎价2万元。另黄埔新邨嘉富楼顶层单位,实用327方呎,劈价70万以530万元售出,呎价16208元,比估值平约7%。

  九龙湾德福花园本月首宗成交即冧价,中原地产区域营业经理赖仲轩说,N座高层07室,实用495方呎,减逾百万以655万元易手,呎价13259元,比同类5月份造价平60万或约8%。北角海璇首宗二手成交即蚀,消息指5A座高层F室,实用286方呎,今年6月以1130万元放售,昨减至948万元卖出,呎价33147元,比去年一手买入价1075.9万元低约12%,连额外印花税(SSD)及釐印费等料损手约270万元。

二手楼价指数连跌3周 调整讯号浮现

  【皇冠报讯】记者林惠芳报道:香港陷入逾两个月的暴乱衝击,对楼市影响渐浮现,二手楼价指数连跌3周,亦应是今年首次,也比今年6月中上旬、即6周前高位回落约1.19%,楼价调整讯号浮现。

  由业界编製、反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报188.22点,按周跌0.11%,连跌3周共0.64%。本周公布的指数,主要反映7月22日至7月28日时市况,其间暴力示威蔓延各区,楼市观望,陆续有业主劈价出货。

  若与6月中上旬、即修例风波前比较,整体楼价走势有回软迹象,其中CCL较6周前累跌1.19%;中小型单位累跌0.84%;大型单位更累跌2.93%。

  中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出,CCL及中小型单位楼价指数同样连跌3周,均是2018年12月以来首现,意味楼价调整讯号浮现。

  本周分区指数中,以九龙楼价按周下跌1.18%最明显,跌幅创10周以来最大,几乎没收了早前的升幅。新界西楼价按周跌0.88%,连跌2周共1.54%。反观,港岛区及新界东指数分别按周回升0.62%及0.89%,双双结束2周连跌。

  楼市气氛转差,睇楼量急减。中原地产指十大屋苑本周末录得约385组预约睇楼量按周跌0.8%,再创睇楼量今年新低。

  另外,消息透露,九龙站凯旋门摩天阁高层A室“至尊门”,实用2756方呎,刚以30万元连一个车位租出,租客是中资上市公司主席,呎租109元,月租金额料为九龙站历来最贵。业主2007年以9286万元连4个车位买入,租金回报率约3.9厘。

公屋王利东售143万 单月冧30%

  图:大围显径邨绿表造价4个月急回20%

  图:鸭脷洲利东邨绿表造价创逾两年新低

  后市不明朗,二手资助房价量齐挫,上半月买卖大跌一半,连公屋王也相继跪低。鸭脷洲利东邨未补价跌至143.55万元,重返2年前价位,每呎仅5002元,比同类1个月前造价急挫32%;大围显径邨楼价亦低见226.8万元,比4个月前价位急回20%。/皇冠报记者 林惠芳

  据房委会最新数字,上半月全港公屋及居屋第二市场(绿表、未补地价)暂录8宗买卖,比7月同期的16宗减少50%,而7月全月修订为117宗,按月下跌18%,为近10个月新低水平,而且最新公布的成交以低价主导。

  显径低见226万4个月回20%

  呎价贵绝全港未补价公屋的利东邨,楼价失守150万元,屋苑1伙实用面积287方呎之中层户,於7月下旬以143.55万元未补价售出,实用呎价仅5002元,楼价创全邨2017年6月后的逾2年新低。翻查资料,利东邨对上同类成交为东兴楼中层03室,实用面积287方呎,获绿表上车客以210万元购入,呎价7317元,相隔只有1个月,今次同类单位造价卖平66.45万元,跌幅达31.6%。

  利东邨为目前全港呎价最贵绿表公屋王,一伙实用490方呎单位於4月以450万元沽出,呎价9184元。

  楼价一度贵绝新界未补价公屋的显径邨,造价也跟随大市回软,消息指出,显富楼中层02室,实用面积376方呎,绿表开价280万元,减至226.8万元售出,呎价6032元,为屋苑今年1月后呎价新低。据资料,同类对上成交於4月录得,为一伙中层376方呎单位,绿表售285万元,前后4个月,今次同类单位卖平20.4%。

  此外,祥益地产高级客户经理陈秀春表示,屯门良景邨良俊楼中层16室,实用面积264方呎,绿表客以110万购入,呎价4167元属屋苑今年新低。另深水埗李郑屋邨低层439方呎单位,本月以340万元未补价售出,呎价7745元,相比同面积低层户今年5月造价358万元、呎价8155元,今次单位卖平5%。

  李郑屋绿表沽508万逆市奇葩

  居屋亦难幸免,祥益地产高级区域经理黄肇雯表示,天水围天颂苑N座高层15室,实用面积426方呎,刚减价至308万元绿表沽出,呎价7230元,属低市价。翻查资料,对上同类成交为中层429方呎单位,上月以340万元易手,呎价7925元,今次同类呎价急回8.8%。

  然而,罕有放盘的公屋大单位抗跌力强,据房委会资料,李郑屋邨低层572方呎单位,上月以508.8万元未补价售出,呎价8895元,是全港绿表公屋造价次高,仅次於钻石山凤德邨於早前创下的526万元纪录。

皇冠平台-港股 皇冠官网-港股 皇冠官方唯一网站-港股 皇冠娱乐官方网站-港股 皇冠官方门户网站-港股